店舗候補地の実地調査

※中古品販売業は、店舗前の人通りを重視する必要のない販売形態も多く存在しますが、ここでは人通りを重視する場合を前提に確認していきます。

候補物件が決まったら、もちろん不動産屋さんに古物営業として利用可能か、使用承諾書に協力してもらえそうかなどを事前に確認した後、候補物件前の人通りを調査します。調査は、営業を予定している時間帯全域で行い、また曜日を変えても行います。

店舗の候補地の人通りを確認する

候補物件が慣れ親しんだ街にあるとしても、一定の時間帯にしか通ったことがない商店街などであれば、別の時間帯の通行量や通行する人の層、商店街の雰囲気などを再度確認します。

候補地の調査

候補物件近くの人通り調査とともに、最寄駅や大型商業施設からの人の流れも把握します。

自分の住んでいる街で経験があるかもしれません が、店舗前の人通りは多いものの、新しい店ができてもすぐに潰れてしまうという危険度の高い物件(場所)もあります。人通りが多いだけでなく、その流れがどこからどこへ移動するものなのか、年齢層や性別はどうなっているのか、道のこちら側とあちら側ではどちらを移動する人が多いかなど、ひとつひとつ確認していきま す。

特に、駅から近い立地条件の物件においては、ここなら交通の便もよく大丈夫だろうという先入観が働きますから、より入念な実地調査を行うほうが無難です。

駅に近い物件は、予定する賃借料をオーバーしてしまうことも考えられます。駅から大型商用施設、駅から学校などの経路に位置する物件であれば、多少駅から遠くても人通りが多く見込める可能性もあります。

商圏の調査は役所公表のデータ等を利用する

候補物件の商圏を調査するには、まず地図に半径300メートル、500メートル、1キロメートルなどの円を描き、その中に住宅地が多いのか、商業施設が多いのかなどを確認します。円の大きさは、徒歩利用者を重視するのか、自動車利用者を重視するのかなどで変える必要があるでしょう。

この情報と前述の人通り調査で得られたデータを照合して、メインとなる客層を絞っていきます。事業計画書や自分の思い描く客層とかけ離れるようであれば、この時点で別の物件を検討したほうがよいかもしれません。

商圏のデータは、その地区の役所において公開されている人口統計なども利用できます。どの年齢層が多いのか、男性と女性ではどちらの比率が高いのか、 また、日中と夜間ではどれくらいの人口差があるのかなどが確認できるでしょう。このあたりの調査結果は、店舗選択だけでなく事業計画書のデータ反映にも利用しま す。

候補地の商店街に閉店した店舗が散見される場合などは、特に周辺の人口が増加傾向にあるのか減少傾向にあるのか、最寄駅の乗降客数の増減はどうか、地域振興の政策がとられる予定はあるか、などをよく確認するほうがよいでしょう。

ライバル店舗の観察と確認

同一商圏に、開業予定業種と同じユーズドショップやリサイクルショップ、古書店などがある場合、それらの店舗の視察も行っておきましょう。どのくらいの客数が入店しているのか、その客層なども把握し、これらを参考にして自店のターゲットや商品ジャンルを絞ります。

ライバル店舗といっても、完全に競合関係になる場合もあれば、お互いがそれぞれの個性を引き立て合うことで、顧客を奪うのではなく増加させる関係になる可能性もありえます。ライバル店舗の取り扱い商品や営業時間などを確認し、差別化が図れるかどうか検討してみましょう。

ライバル店舗の調査と並行して、他業種の雰囲気の良い店舗を探し、内装はどこの業者を利用したのか可能なら聞いておくと、後日内装業者に注文する際の参考になります。

決定するまでは店舗探しを並行させる

ここだと思った候補物件が見つかると、つい実地調査を優先して、店舗を探すことを保留してしまいがちです。

しかし、優良物件の確保というのは、タイミング勝負という面がとても強いものです。実地調査に時間を割いているうちに、もっと適した物件に借り手がついてしまったということにならないよう、店舗を探す作業もできるかぎり並行させたほうがよいでしょう。

良い物件を手に入れた人の多くは、本当に長い間地道な物件探しを行っていたり、仕事が終わった時間からも毎日労を惜しまず物件調査を行っていたりと開業前からも努力されています。

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